El sector inmologístico ante 2026: la visión de Appunle

El sector inmologístico viene de un año 2025 muy positivo. Ha habido una absorción bruta, según CBRE, de 2,7 millones de m², récord histórico y un 7% más que el año anterior. Este crecimiento ha estado bien repartido entre las diferentes zonas logísticas, que además van aumentando en número y volumen. Junto a los mercados clásicos (Centro, Cataluña y Valencia)  aparecen ya en los informes de las consultoras plazas como Zaragoza, Bilbao y Málaga. 

Por otro lado, el porcentaje de proyectos a riesgo y “llave en mano” prácticamente se ha invertido, siendo el “llave en mano” ya superior a los proyectos a riesgo, lo que disminuye el riesgo de los promotores. 

El consumo de los hogares, según el último dato del INE de enero de 2026, ha pasado del 3,2% al 3,4%, en un entorno económico en el que España presenta un ligero descenso en la tasa de crecimiento del PIB, del 2,7% al 2,6%. No obstante, citando el informe semanal de Coyuntura Económica que firma Raymond Torres, de FUNCAS, en EL PAÍS Negocios, nos encontramos en un entorno en el que “el PIB per cápita de España mejora a un ritmo superior a la media europea, en un contexto de fuerte crecimiento poblacional por la emigración”. 

Esto es muy positivo para nuestro sector, ya que la mayoría de nuestros clientes y usuarios se dedican a la logística de consumo. 

A pesar de este contexto favorable, el dato de inversión, según Colliers, con 1.674 millones de euros en 2025, representa solo el 9,6% del total de la inversión inmobiliaria, muy lejos de los 2.800 millones de euros y el 22% alcanzados en 2021. La rentabilidad “prime” ha bajado 35 puntos básicos, situándose en el 4,85% en Madrid y Barcelona. 

Esta situación, que permitiría ser muy optimistas de cara a 2026 y años posteriores, está ensombrecida por dos por dos nubarrones muy negros que no somos capaces de despejar:   la falta de suministro eléctrico y la escasez de suelo “razonable”. Y sin pensar, claro está, en  la incertidumbre que preside la esfera internacional y sobre la que poco podemos actuar. 

Sobre el primer problema se habló mucho hasta que, el 23 de diciembre, la CNMC publicó la circular que regulará la extensión de las redes eléctricas. Según los expertos, las compañías eléctricas la han recibido con prudencia, ya que elimina la obligación de asumir el 20% del riesgo de las inversiones y aumenta la remuneración del 5,5% al 6,58%, aunque su reivindicación era alcanzar el 7,5%, en línea con otros países europeos. 

Sin embargo, los consumidores, y APPUNLE en particular, vemos esta situación como peligrosa. Venimos de un largo periodo de déficit de inversión en redes y este incremento, que se queda en el 50% de lo reclamado por las compañías eléctricas, no será suficiente para incentivar la inversión. Lo que sabemos es que no ha habido negociación, sino que ha sido una decisión unilateral de la CNMC, con mucho lío interno. Y esto nos preocupa mucho. 

Otro tema  pendiente es la posibilidad de desbloquear la potencia que permanece “bloqueada” por expedientes iniciados de forma muy especulativa, algo que permitió la normativa anterior. Aunque una modificación normativa realizada hace año y medio frenó nuevos expedientes de este tipo, no resolvió los ya existentes. Este punto sería clave para liberar varios megavatios de potencia. 

Desde APPUNLE sólo podemos levantar la voz tímidamente diciendo: ¡Por favor! ¡Póngase de acuerdo! 

Respecto al tema de la escasez de suelo “razonable”, he puesto el adjetivo “razonable”, porque se nos puede decir que suelo hay, pero o no está en el lugar adecuado a las necesidades de la logística o tiene un precio que no permite casar las necesidades de los promotores y de los clientes. 

Este tema es muy sensible. Todos los actores que intervienen en el proceso de promoción del suelo y de las naves, y los usuarios de estas, y sus clientes, tienen derecho a los beneficios “razonables” de su actividad. Pero ¿qué es razonable? La cadena empieza en el suelo rústico y acaba en el consumidor final. Todos quieren “maximizar” sus beneficios y los equilibrios se alcanzan en las negociaciones competitivas en cada paso. Pero si por cuestiones artificiales esa competencia se reduce, se rompe el equilibrio, y aparecen posiciones de fuerza que son tan negativas. 

Con el suelo pasa eso. Cuesta tanto tiempo “fabricarlo”, que se produce una escasez artificiosa de esa materia prima que lleva a posiciones de especulación y encarecimientos no “razonables”. 

APPUNLE trabaja para que las Administraciones sean conscientes de este problema. Es solo el primer paso hacia una solución que será lenta y compleja, pero ante la que no tiraremos la toalla. 

Jesús Lacasia, secretario general de la Asociación Española de Plataformas y Naves Logísticas (APPUNLE)